关于印发《宁夏回族自治区物业管理服务收费暂行办法》的通知
宁价（经）发[1999]50号
固原行署、各市、县（区）物价局、建委（建设局）房管局：
为了规范物业管理服务收费行为，促进物业管理事业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费[1996]266号，和《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》，结合我区实际，特制定《宁夏回族自治区物业管理服务收费暂行办法》，请认真贯彻执行，并将有关问题通知如下：
一、物业管理是近几看来 随着城市化进程出现的对住宅、非住宅房屋等物业项目进行维护、修理和整治并为居民提供公共性服务和物约服务的新行业。目前，我区物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未形成，物业管理市场仍需培育、完善。对此，各地价格、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好此项工作。
二、物业管理服务收费及面广，政策性强，各地价格主管部门要高度重视，确定分管科室及人员，具体负责物业服务收费管理工作。各市、县制定的收费标准要报自治区备案，以便做好街衔接、协调工作。
三、对物业管理企业实行收费资格确认制度。物业管理企业在确定对某一住宅及某一非住宅的房屋实施物业管理后，要求核定或调整收费资格等级时，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门组织小区管委会或产权人，使用人代表和物业管理企业参加的考评小组，根据《物业管理综合服务资格等级考核评分表》进行评定，对未取得物业管理行政主管部门资格认证的，各级价格主管部门在核定收费标准时，只核定清洁卫生费、交易工具管理费、公众代办费三项，其他费用概不得收取。
四、各地价格主管部门要认真规范物业管理服务收费行，整顿收费秩序，经常进行监督检查，按照本暂行办法的有关规定，防止和克服乱收费、变相收费现象，对质价不符的要及时降低收费资格和收费标准，以促进我区物管理市场体系的建立和完善。
宁夏回族自治区物价局
宁夏回族自治区建设厅
一九九九年三月十日
宁夏回族自治区物业管理服务收费暂行办法
第一条为规范我区物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理企业及物业产权人、使用人的合法权益，逐步完善社会、专业化的物业管理市场机制，依据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、自治区人民政府《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》，结合实际，制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于本自治区内，经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门进行资质认证的物业管理企业，对住宅及非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。
本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理企业接受小区管委会、物业产权人、使用人委托对住宅以及非住宅的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与生产、工作相关的服务所收取的费用。
第三条各级价格主管部门是物业管理服务收费的主管机关。各市、县价格主管部门负责本行政区域内物业管理服务收费工作。中央在宁、军队驻宁、区属及在自治区工商行政管理部门登记注册的其它性质的物业管理的收费由自治区物价局管理，各级价格主管部门应会同物业管理行政主管部门搞好物业管理服务收费的管理工作。
第四条物业管理服务收费，应根据物业管理企业提供的服务性质、服务特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
物业管理企业为住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及交通工具管理、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等为公众代办性质的服务收费，实行政府定价。
物业管理企业为办公、生产、商业等非住宅的物业产权人、使用人提供的公共性服务以及公众代办性质的服务收费，实行政府指导价。
物业管理企业为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除价格主管部门规定有统一收费标准外，其它服务收费实行经营者定价。
第五条物业管理服务收费，应当根据所提供的服务内容、深度，遵循“合理、公开及与物业产权人、使用人承受能力相适应”的原则确定。采取“取之于用户、用之于用户，合理收费、微利经营”的办法，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利的行为。
第六条物业管理服务收费项目包括综合管理服务费、物业维修储备金、交通工具管理费、公众代办费和特约服务费。其中维修储备金标准按自治区人民政府印发的《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》的有关规定执行。公众代办费和交通工具管理费由各市县价格主管部门，根据当地情况制定，其中公众代办费实行自愿委托，谁委托、谁付费的原则。特约服务费双方协商议定。物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的变化适时进行调整。除本暂行办法规定的收费项目外，任何部门、单位不得自行设立其他收费项目。
第七条物业管理企业应在收费前持物业管理行政主管部门颁发的经营资质证书、工商行政管理机关颁发的营业执照和小区管委会或产权人、使用人委托管理服务合同，根据实际提供的服务项目，向价格主管部门申领、填写《宁夏回族自治区物业管理服务收费资格等级确认报批表》。
价格主管部门接到报批后，经管理的小区或物业为单位按照《物业管理综合服务收费资格等级考核评分表》进行考评。考评实行百分制，分为甲、乙、丙、丁四个等级，分别执行不同的收费标准。经充分体现“按质论价、优质优价”的原则。凡综合评分在60分以下的，可分项目制定收费标准，但不得超过丁级收费标准。物业管理收费资格等级每二年考评一次。建立服务质量与收费关联的连动机制，平时由小区管委人负责定期或不定期考核，对服务内容、服务质量达不到规定要求的，可报请价格主管部门批准降约。
第八条实行政府定价和政府指导价的收费项目，价格主管部门应充分听取物业管理行政主管部门、、物业管理企业和小区管委会或产权人代表、使用人代表的意见，根据其服务项目、服务质量、费用开支、收费资格等级核定收费标准。其中政府指导价的收费，由物业管理企业在规定的幅度内，报业主大会通过后执行，并报价格主管部门备案。
实行经营者定价的收费，由物业管理企业与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表共同协商议定，并报同级价格主管部门备案。
第九条物业管理综合服务收费项目包括清洁卫生、绿化管理、治安保卫等，其主要工作内容：
（一）代表业主或住（用）户参与房屋验收、移交工作，在保修期内向施工单位反映工程质量，并协助解决。
（二）清洁卫生管理，包括楼宇内公共走道、楼梯、管理区域内道路、公共绿化、停车房（棚）等在内的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁。
（三）绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期浇水修剪、施肥、喷药等，保持绿化物生长良好；
（四）治安管理。保安人员坚持二十四小时巡逻值班，对小区内的公共秩序进行防范与整治，保证小区住（用）户的安全；
（五）根据需要增设的其他服务项目。
第十条住宅综合服务收费标准，各地价格主管部门可根据居民承受能力、物业管理企业的服务内容和质量，在附表二规定标准基础上，上下超过20%幅度内具体核定。凡被评为国家级和省级示范小区、优秀管理住宅小区的，经同级价格主管部门认定，自批准日期的下月开始，在有效期内物业管理综合服务收费标准可在价格主管部门规定的标准上，分别上浮10%和5%。
住宅区内的办公、生产、商业用房的收费标准可高于普通住宅，但提高幅度办公用房不得超过50%，生产用房不得超过80%，商业用房不得超过100%。
住宅区外办公室写字楼、生产用房、商业用户收费标准，可附表三规定的基础上上下浮动20%。
住宅区物业管理范围内出售的空置房屋也应分摊物业管理费用，由该房屋的业主（房地产开发经营单位、产权单位）按住（用）户收费标准的50%交纳。
第十一条经价格主管部门核定的或由物业管理企业与小区管理委员会或物业产权人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应在物业管理合同中明文约定。
第十二条物业管理服务收费实行明码标价制度、收费许可证制度和年审制度。收费项目和标准及收费办法应当在经营场所和收费地点公布，实行亮证收费。建立《物业管理服务收费登记册》，接受价格、建设、房管部门和用户的监督。
物业管理企业应当定期（一般为一年），向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管委会或物业产权人、使用人的监督。
第十三条物业管理企业要严格执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务。每项服务内容和质量都要严格按照考证标准执行，实行优质优价，提供几项服务只能收取费用，不允许只收费不服务或多收费少服务。
为保证物业服务收费做到质价相符，由价格主管部门负责，各小区管委会协助，在各小区设置“服务与收费问题意见箱”，并将价格主管部门的电话印在其上，定期收集意见，方便居民反映情况。对居民反映的问题，经价格主管部门和小区管委会调查确定的，将根据有关规定依法处理，并要求物业管理企业限期纠正。
第十四条对于民政部门确定的社会优抚、救济对象、生活贫困家庭可适当减免物业管理费。
第十五条实行物业管理的物业产权人、使用人应按价格主管部门核定的收费项目和标准逐月向物业管理企业缴纳物业管理服务费。预期收费不得超过三个月。不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿，可按应缴额的3%收取滞纳金，并视情况可采取限制性措施。
房地产开发单位不得在销售商品房时强行代物业管理收企业取物业管理费。
第十六条物业管理企业与物业产权人、使用人、之间发生的收费纠纷，由价格主管部门会同有关部门进行调解。
第十七条物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得重复收费。
第十八条凡有下列违反本暂行办法行为之一者，由政府价格主管部门依据国家和自治区有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定明码标价的；
（四）不领取收费许可证书收费的；
（五）不建立《物业管理服务收费登记册》和不进行年度审验收费的；
（六）提供服务质价不符的；
（七）擅自减少服务项目，降低服务质量，只收费不服务或多收费少服务的；
（八）其它违反本暂行办法的行为。
第十九条本暂行办法由宁夏回族自治区物价局负责解释。
第二十条本暂行办法自发文之日起执行。凡与本办法相抵触的，以本暂行办法为准。过去已经价格主管部门制定物业管理收费标准的，也要按本暂行办法规定重新审批。
附表一：
宁夏回族自治区物业管理服务收费资格等级确认报批表
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单位名称
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性质
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地址
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法人代表
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联系人
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电话
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物
业
管
理
概
况
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地点
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房屋类别
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提供服务内容
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原收费资格等级
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拟报收费资格等级
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主管部门意见
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年 月 日
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价格主管部门审查意见
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年 月 日
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附表二：
宁夏回族自治区住宅小区管理综合服务收费标准表
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收 房
费 屋
收 标 类
费 准 别
资
格
|
普通住宅
（元/建筑面积平方米·月）
|
豪华住宅（元/建筑面积平方米·月）
|
办公写字楼（元/建筑面积平方米·月）
|
生产用房（元/建筑面积平方米·月）
|
商业用房（元/建筑面积平方米·月）
|
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甲级
[90-100分]
|
0．22
|
0．25
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在普通住宅各收费资格标准基础上加价不超过50%
|
在普通住宅各收费资格标准基础上加价不超过80%
|
在普通住宅收费标准基础上加价不超过100%
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乙级
[80-90分]
|
0．18
|
0．20
|
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丙级
[70-80分]
|
0．14
|
0．16
|
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丁级
[60-70分]
|
0．10
|
0．12
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说明：中括号含本数，小括号不含本数。
附表三：
宁夏回族自治区住宅小区外房屋物业管理综合服务收费标准表
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收 房
费 屋
收 标 类
费 准 别
资
格
|
办公写字楼
（元/建筑面积平方米·月）
|
生产用房
（元/建筑面积平方米·月）
|
商业用房
（元/建筑面积平方米·月）
|
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甲级
[90-100分]
|
2．50
|
1．00
|
2．00
|
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乙级
[80-90分]
|
2．00
|
0．80
|
1．60
|
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2．00丙级
[70-80分]
|
1．50
|
0．60
|
1．20
|
- 50丁级
[60-70分]
|
1．00
|
0．40
|
0．80
|
说明：中括号含本数，小括号不含本数。
附表四：
宁夏回族自治区物业管理服务收费标准备案表
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单位
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地址
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法人代表
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电话
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|
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联系人
|
|
电话
|
|
|
主管部门
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物业概况
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名称
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房屋类别
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建筑面积
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收费资格确认等级
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规定中准价格准及浮动幅度
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商定标准
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物业管理企业意见
签章：
年 月 日
|
小区管委会意见：
签章：
年 月 日
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备注：
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附表五：
宁夏回族自治区物业管理综合服务收费资格等级考核评分表
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考核项目
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考评内容标准
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考评验收方法及评分
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一、
机
构
配
置
（10分）
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1．业主管委会与物业管理企业有委托管理合同，责、权、利关系明确。
2．物业管理各项制度完善，制定了住户公约或业主公约及各项专业管理制度，办法及工作岗位考核标准。
3．取得物业管理资格证书。
4．有固定的管理经营场所。
5．主要负责人和业务骨干经过物业管理理专业培训，有相关技术证书，有较强的事业心和开拓精神。
6．物业管理应用计算机等现代管理。
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有委托合同明确1.0，基本明确0.5，不明确0
完善1.0，基本完善0.5不完善0
一级2.0二级1.5三级1
有管理场所1.0，无经营场所0.5，不具备0
符合1.0基本符合0.5
? 配置计算机并应用可查阅各种资料1.5，配置计算机未应用0.5；
具备其他现代化管理手段（如监控、报警、对讲机、机动能力等）2.5。
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|
二、
环
境
卫
生
管
理
（20分）
|
1．环卫设施完备，设有垃圾箱或袋装垃圾收集果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。
2．实行标准化保洁、垃圾日产日清。
3．道路清扫干净，无垃圾。
4．绿化带清扫无杂物。
5．房屋的公区楼梯、扶栏、走道等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用。
6．房屋外观完好、整洁、干净。
7．及时清理化烘池，确保粪便不外溢。
8．协助居委会做好灭鼠工作，无鼠害。
9．居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，无乱贴、乱画现象，无违章建筑。
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符合3.0一项不符合扣1.0
符合2.0一项不符合扣0.5
符合2.0每发现一处扣0.5
符合2.0每发现一处扣0.2
符合3.0每发遭到处扣0.2
符合3.0每发现一处扣0.1
符合2.0基本符合1
符合1.0基本符合0.5
符合2.0每发现一处扣0.2
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考核项目
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考评内容与标准
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考评验收方法及评分
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三、
治
安
保
卫
管
理
（20分）
|
1．基本实行封闭式管理。
2．保安人员定时巡逻。
3．值班人员24小时值班，进出实行登记制度。
4．保安人员有明显标志、工作规范、作茧自缚风严谨。
5．上年度无重大火灾、刑事盗窃和交通事故发生。
6．交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非机动车现象。
7．装修房屋的不得危及房屋结构与他人安全。
8．现代化治安管理手段（例如监控等）。
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全封闭4.0半封闭2.0
符合2.0不巡逻0
符合3.0 基本符合2.0
符合1.0每发现一人扣0.2
符合5.0有事故发生一次如1
符合2.0
符合1.0每发现一处不符合扣0.2
监控2.0
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四、
公
用
设
备
设
施
管
理
（20分）
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1．物业、公区设备图纸、资料档案方便、管理完善。
2．房屋共用部位和共用设施日常维修、及时维修的工程质量均在合格以上。
3．道路畅通、路面平坦、无塌陷。
4．上下水排放通畅，有严密的管理措施。
5．锅炉供暖远行正常。
6．消防系统设备安完好无损，可随时启用。
7．公共配套服务设施完好，不得随意改变用途。
8．设备良好、运行正常、无事故隐患、保养、检修制度完备。
9．每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作及保养规范。
10．供电、通讯、通信、照明设备设施齐全，工作正常。
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符合1.0一项不符合扣0.2
符合3.0基本符合1.5不符合0
符合3.0发现一项扣0.5
符合3.0发现外泄扣0.5
符合2.0
符合1.0
符合2.0
符合 1 .0
符合2.0
符合2.0
符合1.0
符合2.0
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考核项目
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考评内容与标准
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考评验收方法及评分
|
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五、
绿
化
管
理
（10分）
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1．新建小区，公共绿地占用地总面积30%以上，旧城改造小区、公共绿地占用地总面积25%以上。
2．公共绿地、庭院绿地和道路两侧，绿地合理分布，花坊、树木、建筑物配置得当。
3．园林绿地长势好、修剪整齐美观，维修养护及时。
4．绿地管理及养护措施落实，无破坏，践踏及随意占用现象。
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符合3.0基本符合2不符合0
符合2.0基本符合1.0
符合2.0基本符合1.0
符合3.0管理养护不落实扣1.0，破坏、践踏、占用三种现象每发现一处扣0.3
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六、
社
区
文
化
（5分）
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1．订有精神文明公约，住户能自觉遵守各项管理规定。
2．有社区文化服务场地和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动。
3．管理企业积极配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
4．为居民开展多项便民有偿服务。
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符合1.0无公约扣0.5
符合2.0无场所和设施扣1.0
未开展活动扣1.0
符合1.0基本符合0.5
符合1.0基本符合0.5
|
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七、
收
费
执
行
情
况
（15分）
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1．按规定办理收费许可证，建立《缴费登记册》。
2．按规定与物业所有人、使用人签订物业管理服务合同，明确收费事项。
3．按规定实行明码标价。
4．未违背房屋所有人、使用人意愿提前收费，未收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门、单位代收费。
5．按规定的项目、标准、收费办法收费。
6．提供质价相符的服务，无只收费不服务或多收费少服务行为。
7．建立收费、财务管理公开、监督制度，定期公开收支情况。
8．用户对物业管理质量及收费满意，无群众投诉。
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符合2.0
符合2.0不符合每项扣0.5
符合2.0
符合2.0
符合2.0
符合2.0
符合2.0
符合1.0
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