关于印发《当涂县住宅小区物业服务收费管理实施细则》的通知
当价价〔2005〕41号
各房地产开发企业、物业管理企业：
为规范我县住宅物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》,国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和安徽省人民政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政〔2004〕92号）及省物价局、省建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》（皖价房〔2005〕124号），县物价局会同县房地产管理局，根据对全县各类物业服务小区平均成本的调查测算，制定了《当涂县住宅小区物业管理服务收费实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二00五年七月
当涂县住宅小区物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人
和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》,国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和安徽省人民政府《关于规范物业服务收费的通知》及省物价局、省建设厅《关于印发安徽省城市物业服务收费管理实施办法的通知》，制定本细则。
第二条 本细则适用于本县行政区域内经工商行政管理部门登记注册、物业管理行政主管部门核定资质的物业管理企业从事物业管理服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
第四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅综合服务费、车辆停放服务费和装饰装修垃圾清运费，实行政府指导价。非住宅综合服务费实行市场调节价。
第五条 住宅物业综合服务实行分等定级，综合服务费实行分等定价。住宅物业综合服务费按照《服务等级标准》，对应《收费等级标准》确定相应的收费等级。具体收费标准，由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业服务等级、标准对照收费等级、标准，在物业服务合同中约定，报县物价局审核备案。
（《服务等级标准》详见附件1，《收费等级标准》详见附件2）
双方约定不成的，报县物价局审定。
第六条 前期物业综合服务等级标准和收费等级标准，可参照《服务等级标准》和《收费等级标准》，由物业买受人与物业管理企业（建设单位）在商品房购销合同中约定，报县物价局审核备案。双方约定不成的，报县物价局审定。
第七条 原按住宅户每月收取综合服务费的小区，转为按住宅面积等级收费的；已按住宅面积收取综合服务费的小区，调整物业服务等级标准和收费等级标准的，均由业主委员会或业主大会与物业管理企业签订合同进行约定，报县物价局审核备案。
第八条 物业服务收费应按每月、每平方米计收。业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。物业管理企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。
第九条 纳入物业管理范围已竣工尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳，买受人暂不入住，物业综合服务费由买受人全额缴纳。
第十条 小区车辆停放管理收费，按白天、夜晚或包月收费，收费为最高标准，可以下浮，不得突破。非机动车辆停放应具有室内车库。（车辆停放管理费标准详见附件3、4）
第十一条 装饰装修垃圾清运费按住宅建筑面积每平方米计收，按多层和高层分类收取，收费为最高标准，可以下浮，不得突破。（垃圾清运费标准详见附件5）
第十二条 物业管理企业与物业买受人或业主委员会约定物业服务等级收费标准报县物价局审核备案或经县物价局审定后，按照有关规定，到县行政服务中心物价窗口办理《经营性服务收费许可证》，实行亮证收费，收费时使用税务票据。同时，在小区醒目位置公示物业服务收费项目、收费标准、收费依据和服务标准等内容，并严格按照约定的服务等级标准和收费等级标准执行，主动接受业主或物业使用人的监督。
第十三条 住宅小区物业综合服务等级收费标准实行定期公布制度，由县物价局、房地产管理局根据行业平均成本和本地经济发展水平以及业主或物业使用人经济承受能力相适应的原则，确定服务等级收费标准，定期调整和公布。
第十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
第十五条 物业管理综合服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主或业主委员会同意的其他费用。
根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。
第十六条 实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第十七条 加强对物业管理服务收费监督检查。县物价局会同县房地产管理局每年将对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其是对前期物业服务收费的监督检查。对服务内容和收费标准不相符的，及时提出整改建议。对不经约定预收服务费，多收服务费，擅自设立收费项目乱收费，未实行明码标价制度，未将约定备案的物业服务等级、内容、标准，收费等级、标准等进行公示的，未办理收费许可证的，县物价局将按照有关法律、法规予以处罚，情节严重的，进行媒体曝光。
第十八条 此前已备案的前期物业服务收费标准仍执行前期物业服务收费标准，待业主委员会成立后，按本细则重新约定收费标准。
第十九条 本细则自2005年9月1日起施行。此前有关物业服务收费文件与本《细则》规定不一致的，以本《细则》为准。
附件1：当涂县住宅小区物业管理服务等级标准
附件2：当涂县住宅物业公共服务等级收费标准
附件3：当涂县住宅小区非机动车停放管理费标准
附件4：当涂县住宅小区机动车停放管理收费标准
附件5：当涂县住宅小区装饰装修垃圾清运费标准
附件6：当涂县住宅小区物业综合服务费备案资料清单
主题词：经济管理 物业 收费 通知
抄报：县人大 县政府 县政协 市物价局 市房地产 管理局
抄送：县建委 县消费者协会
当涂县物价局 2005年 月 日印发
（共印 份）
附件1：
当涂县住宅小区物业管理等级标准（试行）
等级（三）
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项目
|
内 容 与 标 准
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（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目同时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
|
|
（二）
房
屋
管
理
|
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和提取住房专项维修资金使用计划，经所属2/3以上业主签字或业主委员会同意后，组织维修。
3、每半年巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道及其它共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
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项目
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内 容 与 标 准
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（三）共用
设施
设备
维修
养护
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行，检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，经所属2/3以上业主签字或业主委员会同意后，组织维修。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
|
|
（四）
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区24小时值勤。
2、重点区域、重点部位每6小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
（五）
保洁
服务
|
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区内公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
区内公共雨水、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
|
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（六）
绿化
养护
管理
|
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
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当涂县住宅小区物业管理等级标准（试行）
等级（二）
|
项目
|
内 容 与 标 准
|
|
（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
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（二）
房
屋
管
理
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，经所属2/3以上业主签字或业主委员会同意后，组织维修。
3、每月巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的
住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和
有关主管部门。
6、小区业主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。
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项目
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内 容 与 标 准
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（三）
共用
设施
设备
维修
养护
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1、对共用设施进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，经所属2/3以上业主签字或业主委员会同意后，组织维修。
6、载人电梯24小时正常运行。
7、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于85%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
|
|
（四）
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，整改时及时报告 业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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（五）
保洁
服务
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1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫一次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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（六）
绿化
养护
管理
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1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
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当涂县住宅小区物业管理等级标准（试行）
等级（一）
|
项目
|
内 容 与 标 准
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（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
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（二）
房
屋
管
理
|
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，经相关业主2/3以上签字或业主大会同意后，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。主要路口设有路标。
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|
项目
|
内 容 与 标 准
|
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（三）
共用
设施
设备
维修
养护
|
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范、责任明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，经所属2/3以上业主签字或业主委员会同意后，组织维修。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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|
（四）
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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|
（五）
保洁
服务
|
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；一层共用大厅每周拖洗2次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
|
|
（六）
绿化
养护
管理
|
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，岏定期清除绿地杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
|
附件2：
当涂县住宅小区物业综合服务收费等级标准
单位：元/平方米•月
|
等级
类别
|
三 级
|
二 级
|
一 级
|
备 注
|
|
无电梯
|
0.15－0.30
|
0.35－0.50
|
0.55－0.80
|
不含电梯、加压泵等电费
|
|
有电梯
|
0.55－0.70
|
0.75－1.00
|
1.05－1.40
|
附件3：
当涂县住宅小区非机动车停放管理费标准
单位：元/月•辆
|
项目
|
自行车
|
电动自行车
|
摩托车、轻骑
|
三轮车
|
|
标准
|
5
|
7
|
12
|
14
|
附件4：
当涂县住宅小区机动车停放管理费标准
|
时间
收费
标准
车型
|
计次收费标准（元/次辆）
|
月票标准（元/辆）
|
|
白天停车（7：00－19：00）
|
夜晚停车（19：－7：00）
|
|
4小时以内
（含4小时）
|
4小时以上
|
4小时以内（含4小时）
|
4小时以上
|
|
小型车
|
4
|
6
|
5
|
10
|
150
|
|
大型车
|
6
|
8
|
7
|
14
|
180
|
附件5：
当涂县住宅小区装饰装修垃圾清运费标准
单位：元/平方米
|
类别
|
多层住宅
|
高层住宅
|
|
标准
|
1.40
|
1.80
|
附件6：
当涂县住宅小区物业综合服务费备案资料清单：
1、申请备案的书面报告；
2、物业管理企业营业执照（复印件）；
3、物业管理企业资质证书（复印件）；
4、物业小区概况：小区的位置、总建筑面积（其中住宅和非住宅建筑面积）、楼宇和住宅数量、非机动车和机动车停车场等配套设施情况；
5、物业管理企业与开发建设企业签订的物业委托管理合同或协议（复印件）；
6、物业管理企业与业主、业主委员会签订的物业委托管理合同或协议，前期物业服务合同签约数量，签约率是否达到85%，随机抽样1－2份；
7、物业管理企业与各位业主签订的委托物业管理合同或协议花名册；
8、物业管理综合服务收费成本测算表。内容包括：
①人员工资、社会保险和福利费；②物业共用设施设备的日常运行、维护费用；③清洁卫生费用；④绿化养护费用；⑤秩序维护费用；⑥办公费用；⑦固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨其它费用。
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2010/4/19 11:38:00