北京：南二环　变身成长型企业聚集地

刘晶晶/《北京青年报》/20080725

    交通利好　环境改善———

    北京南城近年来发展稳健，为区域发展带来活力和人气，然而就在住宅项目迅速崛起的情况之下，城南区域在商业上的表现却略显缺失，使得商业和住宅之间未能产生良好的互动、以满足区域内的生活和商务活动所需。近期，将投入使用的新南站和随即要开通的京津城际铁路为南城带来了新的利好，而作为北京城南“核心”地带的南二环区域，以陶然亭、天坛、先农坛为伴，因其良好的历史、文化、环境氛围，也随之迎来新一轮的上升发展空间。7月19日下午，学者、市场资深专家，共同就南二环这一商业区域发展方向，展开探讨。

    专家视野

    谢远骥原首规委副总建筑师，建设部住宅产业化专家组专家

    南二环地区依托周边的前门、天桥、先农坛、体育馆、陶然亭公园等优良的环境，适合发展以商贸、旅游、文化等为主的产业，因为它有历史文化、休闲娱乐上的优势。不仅如此，南二环和外界的交通联系也极其便利。

    北京的城南发展比较晚和慢一点，改革开放以后北京的发展始于北边，靠近机场、火车站、使馆区会快不少，特别是亚运村、奥运村建好以后，北部、东部这一带发展更是比较快，而南城相对慢些。但从整个城市来讲，我认为南城应该以办公、旅游，也就是第二产业、第三产业为主。所以这个地方应该是一个非常宝贵的、在首都很重要的地区，只是它开发得稍微慢了一点，慢也有慢的好处，如果开发得很快，特别是前些年有一些地方由于我们经济条件不够发展，建的楼水平就很低。改革开放30年以来，我国建的房子是越来越好的，而且和国际接轨。

    另外从北京发展的轴线来说，中央有一条轴线，北部是奥林匹克中心，将来以体育、会展为主；中间是故宫、前门、天安门等历史文化古迹；南端则有前门、天桥、先农坛、体育馆、陶然亭公园等，是以商贸、旅游、文化等为主，外国人到北京来也想到这个地方看看，因为这里同时也和历史文化、休闲娱乐有关，从这个角度来说，从北京的大环境来看，这里应该很好地利用品牌优势。同时还希望在这样的良好环境中，多盖一些容积率低一点，品质好一点，可以提高档次的楼盘。

    再说我们的南站开通以后的优势。通过高速铁路，北京去天津几十分钟就到了，将来京津冀和河北也会形成一个经济带，现在改革开放30年，如果再过30年你就会发现不仅北京发展很好，周边城市也会发展起来。所以说南二环不仅非常核心，而且和外界联系便利，除此之外还在二环路上同其他的一些高速公路都有联系，正因为和外面有联系，现在社会不以实际距离衡量，主要以时间距离，而落实到一个办公地点来说，交通非常关键。

    张敏　清华大学建筑学院城市规划系副教授，国家一级注册建筑师

    南二环可能未来会以商贸、文化产业、旅游公司和驻京办集中比较多，同时发展“宣南文化”。但是，在这里盖房子不应该盖得很高、很大，不要让过于突兀的楼破坏整体的舒适环境。

    我们觉得，南城将来也会形成一个CBD，虽然不见得形成一个集中的CBD，但可能以一种分散的方式把这种办公写字楼连在一起。

    这个地方前途很大，因为在这几年通过环境的整治，南城居住条件和工作条件大大提升了，而且，南城在某种意义可以算是一个价值洼地，同时也就是有增长潜力的地区，拿东三环来说，在那种高楼过于集中的地方，人们可以明显感觉到环境的嘈杂和拥挤，不舒适。所以我觉得南城在这方面还是有它的优势，因为它附近有陶然亭、先农坛、天坛等，都是文化积淀非常的深厚。

    几位专家说了京津一体化的步伐会加快，对我们来讲是非常利好的因素。还有一个很大的优势，我们现在从整个建筑的构成来看，南面这个地区住宅量过多，写字楼量过少，因为南城这个地区这几年开发了很多住宅楼，大家都在这里购房，可规模像样的写字楼很少，所以将来一定在这个地方租出去很容易。我们这个地方可能未来会以商贸、文化产业、旅游公司和驻京办集中比较多，过去有一种话叫作“宣南文化”，拿宣武门来说，就是过去的老会馆，相当于过去的驻京办。同时传统的民族地区都是在这里。另外这里面旅游景点很多，所以我觉得旅游公司也会在这里。

    另外，我们本身写字楼的设计和造型应该为这个地方发展做贡献，这个地方盖房子不应该盖得很高，不应该盖得很大，不要让过于突兀的楼破坏整体的舒适环境。

    市场预测

    李文杰　中原地产华北区域董事总经理

    最近写字楼市场和一手房、二手房的市场非常不同，后两者降价比较多，但写字楼的房价却一直在涨。南二环区域由于具备地段优势、硬件条件、产品本身潜力，随着时间的推移，这一带区域性的商务中心特征将会比较明显。

    在2005年底，我们带着南二环附近的一个项目去义乌销售，一天就卖了近3个亿。这里到长安街的距离应该是两公里多，可以远眺到长安街，而京外很多的投资人买房都是以和长安街的距离作为衡量的，所以南二环具备自己的优势。

    再说说我们最近比较关注的写字楼市场。最近写字楼市场和一手房、二手房的市场都非常不同，后两者降价比较多，但写字楼的房价却一直在涨。一旦南二环附近区域能够以这一地段和品质的优势，把租金维持在一个比较好的水平，成为区域的商务地标、商务核心，同时抓住全北京投资写字楼市场在目前的不断升温一把周边、二环沿线、东西沿线等成长型的优秀企业吸引过来，我觉得这个还是很有可能的。

    在全北京主要有三个商务区，是CBD、金融界和中关村。除此之外有望京、亚运村和奥运村以及南二环。如果我们的品质和居住可以达到一定程度，同时兼顾到企业和客户使用的灵活度档次，租金上有一定的差距，那么就可以辐射到区域内的客户群，现在因为有新南站的原因更是能和天津的一些企业产生关联，在这两端形成一个新的商务区也是可能的。除此之外，南二环区域在具备地段优势、硬件条件存在、产品本身潜力非常强之外，旁边还有商业街及一些新的相关文化、还有商业街及一些新的相关文化、公共设施配套，可以进一步地形成集聚，随着时间的推移，这一带区域性的商务中心特征将会比较明显。

    李国平　高策机构董事长

    北京城南不是没有富人群体，而是缺乏好的办公区域，一旦打造出了好房子，人群自然就会积聚。

    这个地区在以往的北京，是个商务上被忽略的地方。但现在情况不一样了，作为二环，不仅位置很好、而且道路还拓宽了，加上富力本身新建的“皇后大道”，使得一定程度上项目可以脱离周围配套自成一体：因为本身构成了很好的办公条件，周围有一个商业，同时还具备自己的公寓。写字楼不一定完全扎堆，但是写字楼应该和商业、和酒店、和好的住宅扎堆，形成一个很好的业态。现在旁边的项目有一瓶、凤图腾，包括原来的清水园等等。曾经的“南贫”现在已经毫无理由，你只要打造出了好的房子，他就会买，因为没有，南面的富人们才会到CBD去办公。

    说完南城，南站我要讲几句。我们现在对天津是“半小时城市圈”，29分钟就到了。而现在的南站肯定不是一个简单的火车站，而是一个很新颖的火车站，本身还有70万平方米的写字楼。所以这里本身就能形成一个很有尺度的办公商业地带，这里有高端的住宅、商务、商业以及高品位的休闲等等，这本身就构成了一个自给自足，城市本身就应该在一定的范围里面形成自己的生态组合，而不一定每天都要很大地跨越城市南北东西，在里面横跨纵跨、工作生活往来奔波，我觉得在这个方面为我们带来了很好的条件，应该更加有高度地拔升它。

    邬琳　北京富力城房地产开发有限公司副总经理

    上海、广州和北京都有非常相似的地方：在火车站周边辐射出一个商圈。北京南二环就有望成为吸引中端客户的重要区域。

    我从上海、广州、北京等地区一路看过来，就觉得北京新南站落成开放对于南二环商圈是非常大的契机，为什么呢？在广州，火车站旁边均以专业市场为主，我们所在的南二环和它非常相似；在上海也是同样的情形———几大城市都有以火车站周边为发展辐射圈辐射出一个商圈来。再说我们项目的周边环境。为什么叫作商业圈，因为我们想把我们的这部分和周边朱雀门、一瓶、鲁能等的项目连成一片，因为做商业本身一定要有人、才有商业圈，而南城的事实情况为，住宅密度非常高，老的住宅和新旧结合为主。而有了人才有消费力。我们的写字楼目标定位很明确：就是为我们中小型企业和成长型企业服务。事实也证明了，客户以外地到北京做生意的中小型企业为主。我们常觉得，办公就要在CBD。但CBD的成本非常高，但我们中小型企业同样要生存，或许南二环就是他们首选之处，只是这些客户之前散落于京城各个角落，他们不知道去哪儿买。希望现在可以借由项目，像磁场一样把他们吸引过来。

    我们还发现，南城有钱人挺多，他们消费的服装等也都是很高端的场所。但是中端的业主去什么地方消费？我们经过研究后就发现，这里适合吸引做精品为主的客户。

    北京富力城房地产开发有限公司策划销售中心副总经理

    南二环或有机会成为一个国内企业以及中小型成长企业比较聚集的办公区域。位置、企业选址成本都是这里的优势所在；而同时摩根中心还具备产品上的竞争优势。

    南二环商务发展的机会在哪里呢？在北京，随口提到商务中心，无外乎想起的就是CBD、金融街以及东二环，目前来看这几个区域都有比较明显的定位：CBD以金融、商务贸易、信息中心、中介服务为特点；金融街主要以金融企业相关的保险、银行、期货总部的地位著称；东二环则是以国有企业、国内的大型企业的总部居多。而成长型企业和中小型企业比较有特点的商务区呢？可能是一个空白。北京商务区域的发展主要以环路开始，今天我们来看南二环的商务发展，它或有机会成为一个国内的企业、中小型成长企业比较聚集的办公区域。

    在南二环做办公区域，我们发现三个足以“支撑”的方面：

    第一个为位置的优势。在北京商务中心发展以环路为原点的特点之下，南二环就是城南的优势所在。同时，富力摩根中心或者是南二环所在区域，受到北京新南站投入使用、一下子拉近了京津和京沪距离的利好影响，而且区域本身便与原来的北京站、西站和南站几个有位置上相互照应的优势，这或许有发展为中小企业办公聚集区的可能。第二是企业选址成本的优势：交通成本、时间成本和运营成本。南二环的交通压力并不大，相比较而言时间上也实现了节省。而就企业的运营成本上看，摩根中心从一个设计的细节可以体现：我们的空调部分采用分户式中央空调，入驻企业可达到24小时办公，不会因超时多收空调费。第三，本区域中以摩根中心为代表的写字楼部分具备产品上的竞争优势。我们把甲级写字楼的设计融入到了摩根中心里面，包括电梯数量配置、候梯时间等。如大家在五星级酒店见到的每四户有一个公共的共享空间，在走廊走一段时间就会把一个空间局部放大、旁边有放置企业名称的地方，这个别处难得的企业形象展示位置，在摩根中心会有。